2023’te yürürlüğe giren ve 2024 Temmuz ayında sona eren %25 kira zam sınırı sonrasında, taraflar tekrar TÜFE oranlarına yöneldi. Ancak birçok ev sahibi, %25 sınırının kalkmasıyla “serbest piyasa” iddiasıyla yüksek oranlar talep etmeye başladı. İşte tam bu noktada devreye kira sözleşmelerinde yer alan kritik bir ibare girdi: “Yıllık kira artışı TÜFE ortalamasına göre yapılacaktır.”
Yargıtay kararlarına göre, taraflar aralarında bir zam oranı belirlemişse, ev sahibi bu sınırı aşamaz. Özellikle sözleşmede TÜFE ortalaması açıkça belirtilmişse, %70’leri bulan güncel enflasyon oranlarına rağmen bu sınır aşırı zamma gerekçe olamıyor.
Sözleşmedeki cümle, mahkemede bağlayıcı kabul ediliyor
Hukukçular, bu tür ifadelerin resmi taahhüt olarak değerlendirildiğini vurguluyor. Yani, sözleşmede "TÜFE oranında artış yapılır" ibaresi varsa, TÜFE’nin üstünde bir zam oranı talep edilmesi halinde kiracı bu artışı kabul etmeyebilir. Anlaşmazlık durumunda konu mahkemeye taşınırsa, hâkim sözleşmedeki maddeyi esas alıyor ve bu oran dışına çıkmıyor.
Son aylarda artan kira davalarında, bu ibareye dayanarak zam talepleri iptal edilen çok sayıda dosya bulunuyor. Uzmanlar, özellikle 2021–2023 yılları arasında yapılan sözleşmelerde bu ibarenin sıkça kullanıldığını, ancak hem ev sahipleri hem kiracılar tarafından göz ardı edildiğini ifade ediyor.
Kiracılar sözleşmelerini güncelleyebilir mi? Yeni dönem için kritik adım
2024’ün ikinci yarısından itibaren yapılan yeni sözleşmelerde bu maddeye dikkat çekici bir artış yaşandı. Kiracılar, TÜFE ortalamasını üst sınır olarak yazdırarak kendilerini koruma altına almaya çalışıyor. Ancak önceki yıllarda yapılan sözleşmeler için bu tür bir değişiklik mümkün değil. Mevcut sözleşme bitmeden yeni hüküm eklenemiyor.
Avukatlar, mevcut sözleşmesi devam eden kiracıların eğer böyle bir maddeye sahipse, zam baskılarına boyun eğmemesi gerektiğini vurguluyor. Öte yandan, bazı ev sahipleri bu tür maddeleri fark ettikten sonra kiracıyı “tahliye baskısı” ile karşı karşıya bırakabiliyor. Bu gibi durumlarda da, “haklı tahliye sebebi” oluşmadığı sürece kiracının korunması gerektiği belirtiliyor.
