Yüksek enflasyon ortamında parasının değerini korumak için gayrimenkule yönelen yatırımcılar, aldıkları evleri kiraya vermek yerine "boş tutmayı" tercih ediyor. 2026 yılı itibarıyla büyükşehirlerde binlerce dairenin akşamları ışığı yanmazken, sektör temsilcileri bu duruma "tahliye korkusu" ve "kiracısızlık primi" adını veriyor.
"İÇİNDE KİRACISI HAZIR" DEVRİ BİTTİ, "SATMAYA HAZIR BOŞ EV" DEVRİ BAŞLADI
Eskiden bir ev satılırken emlakçıların en büyük reklam cümlesi "İçinde düzenli ödeyen hazır kiracısı var, hemen maaş gibi geliri başlar" olurdu. Ancak Türkiye Gazetesi'nden Necmi Çiçekçi'nin analizine göre, bu durum günümüzde tam tersine dönmüş durumda. İçinde kiracısı olan bir ev, alıcı gözünde artık düzenli bir gelir kapısı değil, çözülmesi yıllar alacak bir "sorunlu varlık" olarak görülüyor.
Faizlerin düşmesini ve konut fiyatlarının yeniden yükselişe geçmesini bekleyen ev sahipleri, yıllık kira getirisinden tamamen feragat ederek evlerinin kapısına kilit vuruyor. Çünkü bir evi satmak istediklerinde, alıcılar "ihtiyaç nedeniyle tahliye" davalarıyla, avukat masraflarıyla ve kiracıyı çıkarma stresiyle uğraşmak istemiyor. Alıcılar, satın aldıkları gün içine taşınabilecekleri veya güncel yüksek rayiç bedelden hemen yeni bir kiracıya verebilecekleri "boş evler" için çok daha fazla para ödemeye dünden razı.
"KİRACISIZLIK PRİMİ" FİYAT FARKI YARATTI
Piyasada oluşan bu yeni "hayalet ev" yatırımcı profili, konut fiyatlarında da ciddi bir uçurum yarattı. Emlakçıların verilerine göre, bugün aynı sitede, aynı katta, aynı metrekareye ve özelliklere sahip iki daire satışa sunulduğunda; boş olan daire, içinde kiracı bulunan daireye göre ortalama yüzde 10 daha pahalıya satılıyor.
Ev sahipleri ise durumu tamamen matematiksel bir rasyonellikle açıklıyor: "Evi kiraya versem, bir yılda alacağım toplam kira bedeli, evi boş olarak sattığımda elde edeceğim o yüzde 10'luk fiyat farkını (primi) ancak karşılıyor. Üstüne bir de kiracıyı çıkarma stresi, mahkeme masrafları ve evimin yıpranması cabası. Evi boş tutmak, mülkümün değerini (likiditesini) korumak için en mantıklı yol."
SADECE İSTANBUL'DA 300 BİN EVİN IŞIĞI YANMIYOR!
Bu durumun yarattığı barınma krizi ise korkutucu boyutlara ulaştı. Elektrik tüketim verileri üzerinden hazırlanan CK Enerji'nin güncel "Gayrimenkulün Enerjisi" raporu, megakent İstanbul'daki hayalet ev bilmecesini rakamlarla ortaya koydu. Rapora göre, İstanbul'da tam 225 bin konutun aktif elektrik aboneliği bulunmasına rağmen, sayaçlarda hiçbir tüketim (sıfır kullanım) görünmüyor.
Sektör temsilcileri, aboneliği hiç açılmamış sıfır daireler, kayıt dışı tutulanlar ve kısa süreli (Airbnb vb.) kullanımlar da hesaba katıldığında, sadece İstanbul'da boş tutulan ev sayısının 300 bin barajını aştığını tahmin ediyor. İstanbul gibi barınma sorununun zirvede olduğu bir şehirde, yaklaşık bir milyon insanın yaşayabileceği devasa bir yapı stokunun atıl vaziyette bekletilmesi, kiralık ev arzını bitme noktasına getiriyor ve kiraların daha da fahiş rakamlara ulaşmasını tetikliyor.
ÇÖZÜM İÇİN "BOŞ EV VERGİSİ" MASADA
Sektör temsilcileri ve uzmanlar, emlak piyasasındaki bu tıkanıklığın en büyük nedeninin yüksek faizler değil, mülkiyet haklarındaki hukuki belirsizlikler ve uzun süren mahkemeler olduğunu vurguluyor. Yatırımcının haklı olarak risk almak istemediğini belirten uzmanlar, piyasaya suni bir darlık yaratan bu kısır döngünün kırılması için radikal adımlar atılması gerektiğini savunuyor.
Eğer hukuki süreçler hızlandırılmaz ve mülk sahiplerinin sisteme olan güveni yeniden tesis edilmezse, boş ev stokunun artmaya devam edeceği uyarısı yapılıyor. Piyasayı rahatlatmak ve kiralık ev arzını artırmak için Avrupa'nın birçok şehrinde başarıyla uygulanan "Boş Ev Vergisi"nin Türkiye'de de acilen gündeme alınması gerektiği, aksi takdirde barınma krizinin bir toplumsal soruna dönüşeceği ifade ediliyor.
