Resmi Gazete’nin 12 Mart 2026 tarihli nüshasında yayımlanarak yürürlüğe giren Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun "Olağanüstü Fesih" hallerini düzenleyen 331. maddesine yeni bir boyut kazandırdı. Bu içtihada göre, eğer taraflar arasında kiracılık ilişkisini sürdürmeyi imkansız kılacak haklı nedenler (çekilmezlik hali) ortaya çıkarsa, ev sahibi veya kiracı sözleşme süresinin dolmasını beklemeden, yasal fesih ihbar sürelerine uyarak kontratı tek taraflı olarak sonlandırabilecek.
YEREL MAHKEME "SÜRE DOLMADI" DİYEREK REDDETTİ
Karara konu olan olay Mersin'in Anamur ilçesinde yaşandı. 2022 yılında imzalanan bir kira sözleşmesini, aralarındaki anlaşmazlıklar nedeniyle henüz 1 yılı dolmadan feshetmek isteyen ev sahibi, kiracısına evi boşaltması için 3 aylık bir süre tanıdı. Ancak kiracı bu talebe uymayarak evi tahliye etmedi. Bunun üzerine ev sahibi konuyu yargıya taşıdı.
Davaya bakan Anamur Sulh Hukuk Mahkemesi, ev sahibinin talebini "ihtiyaç sebebiyle tahliye" kapsamında değerlendirerek, sözleşme süresi (1 yıl) dolmadan böyle bir davanın açılamayacağına hükmetti ve davayı reddetti.
YARGITAY EV SAHİBİNİ HAKLI BULDU
Yerel mahkemenin verdiği bu ret kararının ardından devreye Adalet Bakanlığı girdi ve "kanun yararına bozma" talebiyle dosyayı Yargıtay'a taşıdı. Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını bozarak ev sahibini haklı buldu.
Yüksek Mahkeme'nin gerekçeli kararında; kira ilişkisinde "çekilmezlik" halinin oluşması durumunda, tarafların mevcut sözleşmeye tahammül etmesinin hukuken beklenemeyeceği vurgulandı. Hem konut hem de iş yeri kiralamalarını kapsayan bu emsal karara göre; yasal ihbar sürelerine uyulması kaydıyla, sözleşmenin süresi bitmeden de olağanüstü fesih hakkı kullanılabilecek. Ayrıca, bu tür erken fesih durumlarında ortaya çıkabilecek mali sonuçları (tazminat vb.) değerlendirme yetkisinin tamamen hakime ait olduğu hatırlatıldı.
