Taraflar arasında geçmişte yapılan kira sözleşmelerinin sonradan güncellenmesi, mülk sahiplerinin mahkemeye gitme hakkını otomatik olarak ortadan kaldırmıyor. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi tarafından alınan son karar, rayiç bedel hesaplamalarında miladın son atılan imza değil, kiralama işleminin en başı olduğuna işaret etti.
KİRA TESPİT DAVASI İÇİN 5 YILLIK SÜRE HESABINDA YENİ DÖNEM
Hukuk dünyasında yankı uyandıran hukuki süreç, İstanbul sınırları içerisindeki bir ticari mülk sahibinin 2021 yılında yargıya başvurmasıyla tetiklendi. Taşınmazını ilk olarak 2005 yılında kiralayan vatandaş, aylık 22 bin lira olan güncel ödemenin piyasa gerçeklerinden tamamen koptuğunu savundu. Mülk sahibi, rakamın 39 bin liraya yükseltilmesini talep ederek hukuki yollara başvurdu.
Dosyaya bakan Sulh Hukuk Mahkemesi ise tarafların 2018 yılında kontratı tazelediğine dikkat çekti. Yerel mahkeme, bu son anlaşmanın üzerinden henüz beş sene geçmediğini belirterek, fiyatın adalet dengesine (hak ve nesafet) göre değil, sadece sözleşmede yer alan zam oranına göre artırılabileceğine karar verdi. İstinaf aşamasından da ret yanıtı alan davacı, hakkını en üst mercide aradı.
Temyiz incelemesini yürüten Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin bakış açısını hatalı bularak kararı bozdu. Yüksek yargıçlar, 2018'de yenilenen kontratın kiracılık geçmişini sıfırlamadığını vurguladı. Kurula göre asıl incelenmesi gereken detay, o tarihte güncellenen rakamın dönemin serbest piyasa koşullarını tam olarak yansıtıp yansıtmadığıydı.
GÜNCEL KİRA YENİDEN HESAPLANABİLİR
Türk Borçlar Kanunu'nun emsal değerleri koruyan yapısına atıf yapan Daire, hükmünde şu ifadelere yer verdi: "Yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti gerekeceği göz ardı edilmemelidir."
Alınan bu emsal karar doğrultusunda eksik inceleme yapıldığına kanaat getirildi ve dosya bilirkişi aşamasına geri gönderildi. Eğer uzman heyeti, 2018'deki anlaşmanın o dönemin piyasasına uygun olmadığına karar verirse, mülk sahibinin talebi doğrultusunda güncel kiranın adil bir şekilde yeniden hesaplanmasının yolu açılacak.
Özellikle son yıllarda yaşanan enflasyon dalgalanmaları ve fahiş fiyat artışları sebebiyle mahkemelerde yığılan on binlerce kira dosyası bulunuyor. Yargıtay'ın ortaya koyduğu bu yeni içtihat, sırf kontratı şeklen yenilendiği için yasal sürelere takıldığını düşünen mülk sahiplerine erken dava açma imkanı tanırken, piyasadaki hukuki dengeleri de derinden etkileyecek.
